[추첨제 청약] 서울 고덕강일 제일풍경채

[추첨제 청약] 서울 고덕강일 제일풍경채

 

 

요약 정리

1) 일반공급 101타입 청약(추첨제 50%)
2) 3.4.(목) 1순위 청약 신청

3) 85초과 중도금 불가 ➡ 1) 실거주, 2) 전세 자금 시나리오 

 

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1. 서울 고덕강일 제일풍경체

 

'전·월세 금지' 피한 마지막 아파트…분양가 비싸도 '5억 로또'

 

올 들어 서울에서 처음으로 분양하는 ‘고덕강일 제일풍경채’(투시도)가 다음달 초 청약 신청을 받는다. 분양가 상한제 적용 아파트에 실거주 의무를 부과하는 이른바 ‘전·월세 금지법’ 적용을 비껴간 사실상 마지막 단지다. 일부 주택형은 분양가 9억원을 초과해 중도금 대출이 나오지 않는 등 고분양가 논란도 있다. 하지만 서울 분양 물량이 워낙 귀해 청약 경쟁이 치열할 것으로 전망된다.

 

일각에선 분양가 상한제 적용에도 불구하고 분양가가 지나치게 비싸다는 지적이 나온다. 이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 약 2430만원에 책정됐다. 전용 84㎡ 분양가가 8억1470만~8억9990만원, 전용 101㎡가 9억5640만~10억8660만원 수준이다. 특히 전용 101㎡는 분양가가 9억원을 넘어 중도금 대출이 한 푼도 나오지 않는다. 지난해 말 고덕강일지구에서 분양한 ‘힐스테이트 리슈빌 강일’의 3.3㎡당 분양가는 2230만원으로, 모든 주택형의 분양가가 9억원 아래였다.

 

그래도 인근 아파트 시세 대비 5억원 이상 저렴한 ‘로또 분양’이라는 평가다. 인근 ‘고덕리엔파크1단지’ 전용 84㎡의 매도 호가는 12억5000만~14억원에 달한다. 고덕역이나 상일동역 인근 ‘고덕그라시움’이나 ‘고덕아르테온’ 등 신축 아파트와 비교하면 시세차익이 더 크다.

여기에 입주 직후 전·월세를 놓는 게 가능한 마지막 아파트여서 예비 청약자들의 관심을 모으고 있다. 19일 이후 입주자 모집공고를 내는 분양가 상한제 아파트는 실거주 의무가 부과된다. 공공택지의 경우 분양가가 인근 시세의 80% 미만이라면 5년, 80~100% 미만은 3년을 의무적으로 거주해야 한다. 입주 시점에 전세금을 받아 잔금 등을 충당할 수 없다는 뜻이다.

 

청약 가점이 낮은 저가점자들에게도 당첨 기회가 주어질 전망이다. 전용 85㎡를 초과하는 물량에 대해선 50%를 가점과 상관없이 추첨제로 배정한다. 전용 101㎡ 분양 물량 중 절반이 추첨제로 풀리는 셈이다. 추첨제 물량 중에서도 75%는 무주택자에게 우선 배정되고 나머지 25%는 1주택자 중 기존 주택 처분 조건자에게 기회가 간다.

 

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2. 흠이 있으나 로또 단지 - 청약 광풍 예상

 

 

[르포-고덕강일 제일풍경채] 흠은 있으나 탈이 아닌 로또단지 "청약광풍 예고" - 스트레이트뉴스

"고덕강일1지구 제일풍경채은 우수한 주거환경에 미래 가치가 높다"는 그는 "올해 최고의 청약성적이 일부 입지와 분양가에 대한 문제 제기를 불식시킬 것이다"고 강조했다.

서울의 황금 노선 지하철 9호선 연장 역세권의 노른자위 자리에 시세차익이 5억원을 훨씬 웃도는 로또단지로서 서울을 비롯한 수도권의 청약자들이 분양 일정을 손꼽아 기다려온 아파트 단지의 하나이어서다.

이 단지의 전용 84㎡형은 직전 고덕강일 5블록에서 분양한 '힐스테이트 리슈빌 강일'보다 2억원 비싼 편이나 하남미사신도시에 근접한 5블록보다 교통과 교육, 생활편의 등 입지 경쟁력이 절대적으로 양호, 고분양가 지적은 청약 결과가 나오면 이내 사라질 것이라는 게 중론이다.

특히 이 단지는 서울의 황금노선인 지하철 9호선 연장선 샘터공원역의 역세권으로서 비역세권인 '힐스테이트 리슈빌 강일'과 달리 현재와 미래의 전철 접근성이 양호한 입지를 자랑한다.

고덕동 G 부동산중개사는 "제일건설의 '고덕강일 제일풍경채'의 입지 경쟁력이 고덕강일지구에서 최상급이다"면서 "분양가도 주변 실거래보다 5~7억원 저렴, 경기도 하남에 근접한 '힐스테이트 리슈빌'보다 더 나은 시세차익이 기대된다"고 밝혔다.

실제 이 단지와 가까운 거리에 자리한 입주 2년 차인 인근 고덕그랑시아의 전용 84㎡형의 실거래가는 16억원 내외다. 국토부 실거래가에 따르면 이 단지의 같은 형이 지난달 18억원의 매매가를 찍기도 했다. 입주 11년 차인 고덕리엔파크는 11억원으로 이 단지 분양가와 비슷하다.

단점

이 단지는 북단에 고덕차량기지와 강일 생활쓰레기처리 등 님비 시설이 입지의 흠으로 작용한다. 지역 중개업계는 황금 9호선 연장에다 고소득 고덕밸리, 우수 학군, 적정 분양가 등이 분양의 호재로 작용, 일부 입지의 단점이 청약의 걸림돌로 작용하지 않을 것이라고 평가했다.

"고르는 데 골치 아프다는 평가는 고약한 트집이자 막무가내 탈잡기다"

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3. 입지(로케이션, 로케이션, 로케이션) 

 

 

인서울 신축으로 끝

 

자연환경

 

- 한강과 샘터공원, 고덕천 등 가까운 자연환경

- 한강공원이 가까우면서 고덕생태공원, 망월천 등 다양한 녹지환경이 잘 조성되어 있음

 

황금 노선 지하철 9호선 연장 역세권

 

- 서울의 황금노선인 지하철 9호선 연장선의 샘터공원역의 역세권- 향후 미래 가치가 상승할 여지가 많은 곳

 

학군

 

- 고덕초, 고덕중

- 가까운 곳 한영외고

 

교통망

 

- 서울 끝자락에 위치하고 있다는 것이 단점

- 하지만 5호선 상일동역 + 9호선 연장 샘터공원역과 가까운 위치

- 올림픽대로와 가깝기 때문에 지하철 개통 전 자차를 많이 활용할 수 있는 분들에게 더 좋은 여건

- 강일IC을 바탕으로 올림픽대로와 순환고속도로를 쉽게 진입할 수 있다는 장점

 

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4. 비교단지

 

2019년 9월 입주: 고덕 그라시움 34평형 16억

 

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5. 일반공급 - 무주택자 + 1주택 추첨제

 

5.1. 1순위 청약 지역 조건

 

- 서울시 50%

- 기타지역 50%

 

1) 서울특별시 2년 이상 거주자: 50% 우선 공급

 

2) 나머지 50% 물량: 서울시 낙첨자 + 기타지역(서울특별시 2년미만 + 경기도 + 인천광역시)

 

5.2. 가점제와 추첨제

 

전용면적 85이하: 100% 가점제

전용면적 85초과: 50% 가점제, 50% 추첨제

 

 

5.3. 일반공급 중 추첨이 가능한 85초과 세대수

 

101A: 82세대

101B: 37세대

101C: 76세대

101D: 24세대

 

101타입 청약필수
추첨제 비율이 높은 곳으로 무조건 청약

85이하 : 가점제 100%
85이상: 가점제 50, 추첨제 50%

*다만, 85이상은 9억초과이기 때문에 중도금 대출 없다는 사실 주의

 

5.4. 신청자격

 

- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로 예치기준 금액 충족

- 세대주

- 과거 5년 이내 당첨되지 않은 세대에 속한자

 

85촤과: 서울시 600만원, 광역시 400만원, 2순위 300만원

 

5.5. 무주택 우선 배정 75%

 

 1. 추첨의 방법으로 공급되는 주택수의 75% : 무주택세대구성원
 2. 나머지 25%의 주택(무주택세대구성원에게 공급하고 남은 주택 포함) : 무주택세대구성원과 1주택을 소유한 세대에 속한 자(기존 소유주택 처분조건을 승낙한 자로 한정)

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6. 자금스케쥴

 

102타입: 분양가 10.8억

 

계약금 20%: 2.17억

중도금 60%: 6.51억(중도금 대출 X)

잔금 20%: 2.17억

 

6.1. 계약금

 

- 해당 단지의 계약금은 20%

- 알뜰살뜰 모아둔 돈과 신용대출을 바탕으로 계약금을 지불

 

6.2. 중도금

 

- 중도금 대출이 불가능 때문 자금 스케쥴을 잘 세워야 함

 

- 입주 시 전세가 가능한 마지막 단지이기 때문에 1) 실거주, 2) 입주시 전세 선택 가능

 

6.3. 시나리오1: 실거주

 

- 현금필요액: 최소 6.5억

 

- 즉시 계약금 2.1억 + 중도금 4회차 4.4억

 

- 가능한 사람: 1) 현금 플로우가 좋은 사람, 2) 1주택자 당첨시 기존 주택 매도 후 월세 거주

 

고덕강일제일풍경체 - 실거주 자금 스케쥴

 

6.4. 시나리오2: 전세

 

- 현금필요액: 최소 5.4억

 

- 즉시 계약금 2.15억 + 중도금 4회차 3.25억

 

- 입주시 공급 물량으로 인해 전세는 보수적으로 산정

 

- 가능한 사람: 1) 초기 자본이 상대적으로 적은 사람, 2) 실거주 필요성이 낮은 사람

 

고덕강일제일풍경체 - 전세 자금 스케쥴

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마무리하면서 -  분양당첨이 되는 그 날까지

 

무주택, 1주택자이던 당첨이 되는 날까지 계속 분양에 도전해야 합니다. 
아무것도 하지 않으면 어떤 일도 일어나지 않는 점 꼭 명심해야 합니다. 

 

이 글을 보는 당신에게 행운이 있기를!

 

 

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[👇다운로드] 고덕강일 제일풍경채 입주자 모집공고.PDF

 

고덕강일제일풍경채_입주자모집공고(24페이지 정정)_최종.pdf

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